Af Ejendomsadvokaten, advokat med speciale i hævd
En ny dom fra Vestre Landsret har slået fast, at det er muligt at vinde ejendomshævd – selv over arealer, der tilhører staten og er registreret som jernbanejord. I en sag fra maj 2025 fik en boligejer medhold i, at han gennem lang tids brug havde vundet ret til et bælte af jord, der tidligere var matrikuleret som jernbaneareal.
Baggrund: Jernbanestribe brugt som have i årtier
Sagen drejede sig om A, der i 1993 havde købt et parcelhus beliggende op til et jernbanespor. Huset var opført i 1934 og lå på en matrikel med et areal på 1.092 m². Mellem ejendommen og jernbanen fandtes et grønt bælte, som A – og tidligere ejere – gennem generationer havde anvendt som en del af haven.
Ejendommen havde tidligere tilhørt R, som havde ejet den siden 1967. Ifølge historiske luftfotos havde området bag huset, og op mod banen, været brugt som have helt tilbage fra mindst 1950’erne. Både beplantning, hegn og pleje af arealet indikerede, at brugen var vedvarende, synlig og intensiv.
Arealet tilhørte Banedanmark
Trods denne lange anvendelse var arealet ifølge matriklen ejet af Banedanmark og registreret som jernbaneareal. Først i 2021 – i forbindelse med forberedelser til elektrificering af jernbanen – rettede Banedanmark henvendelse til A og gjorde krav på arealet.
A nægtede dog at opgive brugsretten og gjorde gældende, at han – og før ham de tidligere ejere – havde vundet ejendomshævd på arealet. Spørgsmålet var derfor, om staten kunne kræve området tilbage, eller om brugsretten nu var overgået til A.
Hvad er ejendomshævd – og gælder det mod staten?
Ejendomshævd er et princip i dansk ret, hvorefter man kan opnå ejendomsret til et areal, hvis man har rådet over det som ejer i mindst 20 år – uden protest fra den egentlige ejer.
Normalt stilles følgende krav til hævd:
- Råden skal være åbenlys og kontinuerlig
- Brugeren skal optræde som ejer
- Der må ikke være tale om aftalt brug (fx leje)
- Den retmæssige ejer må ikke have protesteret
Der gælder særlige regler, når staten er ejer – især ved offentlige formål som jernbane, vej eller havn. Men det ændrer ikke på, at hævd i princippet kan vindes, hvis arealet ikke længere tjener offentligt formål, og råden har været tilstrækkelig intensiv.
Landsrettens afgørelse: Ejendomshævd var vundet
Vestre Landsret lagde vægt på følgende forhold:
1. Langvarig, intensiv og synlig brug
Retten fandt det godtgjort, at A og hans forgængere havde brugt arealet som privat have i næsten 100 år – helt tilbage fra 1928 ifølge en landinspektørs vurdering. Luftfotos fra 1950’erne, 1970’erne, 1980’erne og 1990’erne viste alle hegn, hække og havemæssig indretning på området.
Brugen havde været kontinuerlig, struktureret og synlig, og det havde tydeligt fremstået, at området blev betragtet som en del af ejendommens have.
2. Ingen reaktion fra ejer før 2021
Banedanmark – eller dens forgængere – havde ikke reageret på brugen før 2021, selvom det var tydeligt, at borgerne langs banen brugte arealet. Der var dermed ikke ført bevis for, at staten havde modsagt eller forsøgt at håndhæve ejendomsretten før hævdsperiodens udløb.
3. Arealet var ikke i aktiv brug til jernbanedrift
Det omtvistede areal blev ikke anvendt til aktiv jernbanedrift – det var blot en ubrugt stribe jord mellem banen og boligejendommene, adskilt af hegn og beplantning. Det havde karakter af en restparcel, som ikke var nødvendig for det offentlige formål.
Banedanmarks argumenter blev afvist
Banedanmark gjorde gældende, at arealet var registreret som jernbaneareal, og at det dermed ikke kunne vindes ved hævd. Landsretten afviste dog dette synspunkt med henvisning til, at hævd også kan gælde mod det offentlige, hvis der ikke er aktiv anvendelse til det oprindelige formål.
Registreringen i matriklen var ikke afgørende i sig selv – det var den faktiske brug og rådighed, der havde betydning.
Juridisk betydning: Klare betingelser for hævd mod staten
Dommen er opsigtsvækkende, fordi den anerkender hævd over arealer registreret som jernbanestrækning. Den viser, at selv mod offentlige ejere kan man vinde hævd, hvis arealet er uden praktisk funktion og borgeren har opført sig som ejer i mere end 20 år.
Særligt væsentligt er:
- Det kræver meget klar og vedvarende brug
- Ejeren må ikke have gjort indsigelse i tide
- Det er uden betydning, hvad der står i matriklen, hvis arealet i praksis er forladt eller forsømt
Hvad bør grundejere lære af dommen?
1. Dokumentér din brug
Luftfotos, skelerklæringer, fotos, hegn og beplantning er vigtige beviser. Har du brugt et areal i mange år som ejer, så sørg for at dokumentere det løbende – især hvis ejerskabet er uklart.
2. Reagér hurtigt, hvis du er offentlig ejer
Offentlige institutioner som Banedanmark, Vejdirektoratet eller kommuner bør reagere hurtigt, hvis de opdager borgeres brug af offentlige arealer. Ellers risikerer de at miste dem ved hævd.
3. Hævd gælder – også mod staten
Selvom mange tror, man ikke kan vinde hævd over statens jord, viser dommen, at det kan lade sig gøre – men kravene er høje.
Konklusion: Historisk brug gav ejendomsret – selv over jernbanejord
A’s sejr over Banedanmark viser, hvordan vedvarende og synlig brug over mange år kan føre til ejendomsret – selv når man er oppe mod staten og jernbaneloven. Når ingen griber ind, og brugen er tydelig for enhver, anerkender loven borgerens ejendomsret.
En dom, der sætter retningen for fremtidige hævdssager mod det offentlige – og viser, at matrikelkort og registrering ikke altid er det sidste ord.
