En tidligere ejer af et halvt dobbelthus fik medhold i en erstatningssag, fordi opførelsen af punkthuse på nabogrunden havde medført et værditab. Landsretten fandt, at det naboretlige hensyn var tilsidesat.
Østre Landsret har i en dom afsagt den 18. marts 2025 (U.2025.2545 / FED2025.72 / MAD2025.27) tilkendt en tidligere boligejer erstatning for værditab som følge af et omfattende nabobyggeri. Der var tale om et klassisk tilfælde af naboretlig gene, hvor retten slog fast, at den såkaldte tålegrænse var overskredet.
Af Ejendomsadvokaten, advokat med speciale i naboret
Sagens baggrund
Sagen handlede om A, der tidligere havde ejet den ene halvdel af et dobbelthus. På naboejendommen blev der – efter A’s salg – opført nye punkthuse, hvilket ændrede områdets karakter væsentligt.
A gjorde gældende, at byggeriet medførte et markant værditab på hans tidligere ejendom, og at han derfor havde krav på erstatning, også selv om han ikke længere var ejer på tidspunktet for retssagen.
Det centrale spørgsmål i sagen var, om byggeriet på nabogrunden havde overskredet det, man som nabo må tåle – altså den naboretlige tålegrænse – og om A i givet fald kunne kræve erstatning, selv som tidligere ejer.
Retten: Naboretlige grænser blev overskredet
Landsretten lagde vægt på, at byggeriet havde ændret omgivelserne i en sådan grad, at det havde ført til en væsentlig forringelse af udsigt og lysforhold samt nedsat anvendelighed og salgsværdi for A’s tidligere bolig. Tålegrænsen var dermed overskredet.
Retten afviste ikke, at A som tidligere ejer stadig kunne kræve erstatning, da værditabet var en følge af det allerede påbegyndte og gennemførte nabobyggeri, der havde haft betydning for ejendommens salgsværdi.
Erstatningen blev fastsat skønsmæssigt – altså uden præcis opgørelse, men ud fra rettens vurdering af det samlede værditab.
Hvad er den naboretlige tålegrænse?
Tålegrænsen er et centralt princip i dansk naboret og handler om, hvor meget gene eller ulempe man som grundejer må tåle fra sine naboer – fx i form af støj, indblik, skygge, lugt eller andet byggeri.
Overskrides denne grænse, kan man som nabo få enten:
- Påbud (hvis byggeriet skal ændres eller fjernes),
- eller erstatning, hvis skaden er sket og ikke kan rulles tilbage.
Oversigt: Hvornår overskrides tålegrænsen?
| Moment | Relevans |
| Størrelse og omfang | Store bygninger tæt på skel kan medføre skygge og indbliksgener |
| Ændret anvendelse | Ændret brug af ejendom – fx fra bolig til erhverv – kan give ulemper |
| Varighed | Permanente forhold vejer tungere end midlertidige |
| Placering | Jo tættere på skel, jo større risiko for overskridelse |
| Lokalplan m.v. | Selv lovligt byggeri kan overskride tålegrænsen efter naboretten |
Dommens betydning
Dommen slår fast, at også tidligere ejere kan have krav på erstatning, hvis deres salgspris er blevet negativt påvirket af nabobyggeri. Det er ikke nødvendigt, at man selv har boet i ejendommen under byggeriet – så længe generne har haft økonomisk konsekvens.
Sagen er dermed et eksempel på, hvordan naboretlige principper fortsat har stor betydning i en tid med fortætning og byggeri i boligområder.
