Af Ejendomsadvokaten. Advokat der er ekspert i mangler ved fast ejendom.
Spørgsmålet om ansvar for olieforurening fra ældre og ofte glemte olietanke er et klassisk og tilbagevendende problem i dansk ejendomsret. Mange ejendomme, særligt parcelhuse og erhvervsejendomme opført før 1970’erne, har tidligere været opvarmet med olie. I en lang række tilfælde er disse olietanke enten blevet sløjfet mangelfuldt eller slet ikke registreret korrekt. Når en forurening først opdages mange år senere – ofte i forbindelse med en ny ejendomshandel, nedrivning eller byggeri – opstår der betydelige juridiske og økonomiske spørgsmål om, hvem der i sidste ende skal bære ansvaret for oprensningen.
En dom afsagt af Østre Landsret den 18. maj 2010 giver et klart og principielt svar på flere af disse spørgsmål. Dommen anvendes fortsat som reference i praksis og illustrerer med stor tydelighed samspillet mellem ejendomsret, obligationsret og miljøret, herunder reglerne om oplysningspligt, garantier og bevisbyrde.
Ejendommens problematik
Sagen angik en ejendom beliggende i Ballerup, som gennem en årrække havde haft flere ejere. Den første ejer i sagen, A, havde ejet ejendommen siden 1970’erne og drevet erhvervsvirksomhed fra adressen. Ejendommen var i mange år blevet opvarmet ved hjælp af oliefyr, og der fandtes på grunden en synlig, overjordisk olietank. Det var imidlertid hverken A eller senere ejere bekendt, at der under jorden lå en ældre ståltank, etableret før 1963, som aldrig var blevet korrekt sløjfet efter de gældende regler.
I 1998 solgte A ejendommen til B. Handlen blev berigtiget af B’s advokat, og i skødet blev der henvist til et kommunalt ejendomsoplysningsskema. Dette skema indeholdt oplysninger om, at der på ejendommen fandtes en nedgravet olietank, som ikke var afblændet. Et centralt spørgsmål i sagen blev derfor, hvilken betydning disse oplysninger havde, og om B reelt kunne anses for at have haft kendskab til tankens eksistens.
B forklarede under sagen, at han alene havde været opmærksom på den overjordiske olietank, som var synlig på ejendommen, og at han ikke havde haft konkret viden om den nedgravede tank. Retten skulle derfor tage stilling til, om henvisningen til ejendomsoplysningsskemaet i skødet medførte, at B måtte anses for at have haft – eller i hvert fald burde have haft – kendskab til de oplysninger, der fremgik af skemaet.
Sagens yderligere kompleksitet
I 2005 solgte B ejendommen videre til C, der erhvervede grunden med henblik på nedrivning af den eksisterende bebyggelse og opførelse af nyt byggeri. I forbindelse med denne handel blev spørgsmålet om olietanke og eventuel forurening særligt aktuelt. C’s advokat gjorde udtrykkeligt opmærksom på, at købers underskrift var betinget af, at olietanken ikke havde forårsaget forurening af væsentligt omfang. Denne betingelse blev indarbejdet direkte i købsaftalen og fik dermed karakter af en garanti fra sælgers side.
Kort tid efter overtagelsen påbegyndte C nedrivningsarbejdet. Under arbejdet blev den nedgravede olietank frilagt, og det stod hurtigt klart, at jorden var forurenet med olie. Forureningen viste sig at være omfattende og stammede fra den gamle ståltank, der havde ligget skjult under jorden i årtier. Oprensningen krævede bortgravning af store mængder jord, og projektet blev væsentligt forsinket. De samlede oprensningsomkostninger oversteg 600.000 kr., og derudover opstod der betydelige indirekte tab som følge af forsinkelsen af byggeriet.
På denne baggrund rettede C et krav mod B med henvisning til garantien i købsaftalen. B gjorde gældende, at garantien alene vedrørte den overjordiske olietank, som han selv havde haft kendskab til, og at han ikke kunne hæfte for en nedgravet tank, som han ikke vidste eksisterede. Denne forklaring blev imidlertid ikke lagt til grund af retten.
Sagen for byretten
Byretten lagde vægt på, at der forud for handlen var udvekslet korrespondance, hvor C’s advokat specifikt henviste til ejendomsoplysningsskemaet og gjorde forureningsfrihed til en forudsætning for handlen. Hertil kom, at B efter opdagelsen af forureningen uden indsigelser havde betalt en betydelig del af oprensningsudgifterne. Dette blev af retten anset som et moment, der understøttede, at B selv havde opfattet sig som ansvarlig. Retten fandt derfor, at garantien i købsaftalen måtte forstås som en garanti for, at den nedgravede olietank ikke havde forårsaget væsentlig forurening. På den baggrund blev B dømt til at betale de resterende oprensningsomkostninger.
Efter at være blevet dømt til at betale erstatning til C forsøgte B at rette et regreskrav mod sin egen sælger, A. B gjorde gældende, at forureningen allerede var til stede, da han overtog ejendommen i 1998, og at A derfor enten havde handlet ansvarspådragende eller burde yde et forholdsmæssigt afslag i købesummen.
Dette spørgsmål blev kernen i både byrettens og landsrettens vurdering. Det afgørende var, om det kunne bevises, at forureningen var opstået før B’s overtagelse af ejendommen, eller om den var opstået senere. Retten indhentede syn og skøn, men skønsmanden måtte konkludere, at det ikke var muligt at fastslå tidspunktet for forureningens opståen. Det kunne hverken afgøres, hvornår tanken var taget ud af drift, hvornår der var opstået gennemtæringer i ståltanken, eller hvornår olien var sivet ud i jorden. Selv avancerede tekniske og kemiske analyser kunne ikke give et sikkert svar.
Da det påhvilede B at bevise, at forureningen var til stede allerede i 1998, og dette ikke kunne dokumenteres, fandt retten, at bevisbyrden ikke var løftet. Samtidig fandt retten det bevist, at A hverken vidste eller burde vide, at der fandtes en nedgravet olietank på ejendommen. A havde ikke afgivet garantier i forbindelse med salget, og der var ikke påvist forhold, der kunne begrunde et erstatningsansvar.
På denne baggrund blev A frifundet, og B måtte selv bære det økonomiske tab.
Sagen for landsretten
Østre Landsret stadfæstede byrettens dom i sin helhed. Landsretten lagde navnlig vægt på, at B ved sit køb i 1998 havde fået – eller i hvert fald burde have sat sig ind i – oplysningerne i det kommunale ejendomsoplysningsskema. Når der i skødet var henvist til dette skema, kunne B ikke senere gøre gældende, at han ikke kendte til tankens eksistens. Samtidig fastslog landsretten, at der ikke var grundlag for at pålægge A ansvar, når forureningens tidspunkt ikke kunne fastslås.
Dommens principielle karakter
Dommen er principiel, fordi den klart fastslår flere grundlæggende retsprincipper. Den understreger for det første, at købere ikke kan se bort fra oplysninger i kommunale registre og ejendomsoplysningsskemaer.
For det andet tydeliggør den, at bevisbyrden i sager om miljøforurening er tung, og at usikkerhed om forureningens tidspunkt falder ud til skade for den, der rejser kravet.
Endelig viser dommen grænsen for sælgers ansvar, når der ikke foreligger culpa, konkret viden eller garantier.
Samlet set illustrerer dommen, hvordan ansvar for miljøskader i ejendomshandler fordeles efter klassiske obligationsretlige principper, og den har fortsat stor betydning for juridisk rådgivning ved køb og salg af ejendomme med potentiel miljømæssig risiko.
Dommen er ofte benyttet af dommere og advokater med speciale i mangler ved fast ejendom.
