Af ejendomsadvokaten. Advokat med speciale mangler ved fast ejendom
I dansk ret er spørgsmålet om, hvornår en mangel ved en ejendom kan give køber ret til et forholdsmæssigt afslag i købesummen, et af de vigtigste områder inden for ejendomshandler — især når manglen først opdages mange år efter, handlen er gennemført. Sådan var det også i en sag, der blev afgjort af Vestre Landsret den 14. oktober 2011. Sagen giver et godt indblik i, hvordan domstolene vurderer tekniske installationer, gældende regler på handelstidspunktet, og hvordan disse påvirker købers krav om kompensation.
Ejendomshandlen og opdagelsen af problemet
I 1991 købte A en villa, som B havde opført i 1977. Villaen blev solgt for 900.000 kr., og i skødet var der den almindelige angivelse af, at de på ejendommen værende bygninger og installationer, som sælger kendte til, var lovligt opført og anvendt. A boede i huset uden problemer i mange år.
I 2007 konstaterede A pludselig en vandskade i sit badeværelse. Ved udbedringen af skaden blev det opdaget, at vandinstallationerne i huset var udført med indstøbte galvaniserede stålrør. Det viste sig, at rørinstallationen var udført på en måde, som efter de gældende byggeforskrifter på tidspunktet — efter 1972 — ikke længere var tilladt til skjult indstøbning i gulve og vægge. En VVS‑installatør udtalte i den forbindelse, at rørene var ulovlige i henhold til gældende bygningsreglement og forskrifter for vandinstallationer. Dette blev sendt videre til kommunen, og A blev desuden forpligtet af forsikringsselskabet til at få arbejdet lovliggjort, hvis det skulle være fuldt dækket af forsikringen.
Ved samme lejlighed indførte forsikringsselskabet i sine vilkår, at skjulte rør i galvaniserede jernrør ikke længere var dækket af forsikringen som en del af almindelig dækning for skjulte rørskader. A var ikke bekendt med rørenes karakter ved købet i 1991 og havde aldrig fået oplysninger om, at installationerne kunne være ulovlige eller problematiske ved handlen.
Krav om forholdsmæssigt afslag
På denne baggrund gjorde A´s advokat på vegne af A krav gældende mod B om forholdsmæssigt afslag i købesummen med henvisning til, at det var en mangel ved ejendommen, at rørene var indstøbt og ulovlige efter de gældende byggeregler. A mente, at han ville have krævet en lavere pris eller stillet krav om lovliggørelse ved handlen, hvis han havde haft kendskab til installationernes faktiske udførelse og de deraf følgende økonomiske konsekvenser.
B´s advokat fastholdt på vegne af B, at rørene ikke nødvendigvis var ulovlige på det tidspunkt, huset blev bygget i 1977. Derudover gjorde B´s advokat gældende, at en eventuel mangel ikke havde medført, at købesummen ville være lavere i 1991, da den økonomiske betydning i værdi for ejendommen ikke var væsentligt højere, end hvad køberen måtte have forventet ved normale vedligeholdelsesomkostninger. B´s advokat gjorde også gældende, at installationerne ikke umiddelbart faldt ind under garantikrav, og at rørene stadig fungerede uden væsentlige skader indtil 2007.
Syn og skøn – teknisk vurdering af manglen
For at få belyst de tekniske omstændigheder i sagen blev der gennemført et syn og skøn, hvor en ingeniør vurderede omkostningerne ved at udskifte de galvaniserede stålrør til moderne og lovlige materialer. Ifølge skønsmandens vurdering ville en komplet udskiftning i 1991‑priser have beløbet sig til omkring 90.000 kr. inklusive moms, når man tager højde for både rørarbejde og følgearbejde som ophugning af gulve og genopbygning efter udskiftningen.
Skønsmanden pegede på, at galvaniserede rør, når de er indstøbt i beton, har en dårligere forventet levetid, fordi de tærer indefra og kan forårsage lækager. Samtidig bemærkede han, at rørtypen på opførelsestidspunktet var mindre stabil, og at moderne alternativer som kobberrør eller PEX‑rør både er mere holdbare og lettere at udskifte.
Landsrettens vurdering af afslag
Landsretten begyndte sin vurdering med at fastslå, at A ved købet i 1991 havde haft rimelig grund til at forvente, at ejendommens installationer var udført i overensstemmelse med de standarder og byggeregler, der gjaldt på tidspunktet for opførelsen. Dette inkluderede, at vandinstallationerne enten skulle være udført med materialer egnet til indstøbning, eller at installationerne var lagt på en måde, hvor de kunne vedligeholdes og udskiftes uden utilsigtede komplikationer.
Med udgangspunkt i syn og skøn samt de tekniske regler fandt landsretten, at de indstøbte galvaniserede rør i sig selv kunne udgøre en mangel, fordi de ikke var udført med det bedst egnede materiale og var vanskelige at udskifte uden betydelige følgeomkostninger. Dette førte til, at retten anerkendte, at der var tale om en mangel, som kunne vurderes i forbindelse med et krav om afslag i købesummen.
Retten vurderede herefter, om kendskab til denne mangel ved handelstidspunktet ville have påvirket købesummen i 1991. Denne vurdering tog hensyn til både størrelsen af de forventede udbedringsomkostninger og karakteren af manglen. Landsretten fandt, at manglen ikke var af en sådan umiddelbar, akut karakter, at den havde forringet ejendommens anvendelighed på købstidspunktet. A kunne forvente, at rørene ville holde i en årrække, og de første skader opstod først efter ca. 30 års brug. Samtidig ville en udskiftning umiddelbart ved handlen have medført en forbedring af ejendommen, fordi man ville installere nyere, mere holdbare rørtyper, hvilket skulle modregnes ved vurderingen.
På denne baggrund kom landsretten frem til, at selv om der forelå en mangel, så var det ikke godtgjort, at kendskab til denne mangel på handelstidspunktet med sikkerhed ville have medført en væsentlig lavere købesum. En del af udgifterne til udskiftning i 1991‑priser ville svare til en forbedring frem for blot at genetablere det, der allerede var, og A havde først behov for udskiftning i 2007, uden at der havde været alvorlige problemer i mellemtiden.
Landsrettens afgørelse
På denne baggrund blev B frifundet for kravet om et forholdsmæssigt afslag i købesummen, og byrettens dom blev herefter stadfæstet af landsretten. Retten fastslog dog, at der under hensyn til den konstaterede mangel kunne tages hensyn til de fremtidige udgifter i den samlede vurdering af et mindre beløb, som A kunne kræve, men dette beløb var ikke så stort, at det berettigede et afslag i købesummen, som var betydeligt i forhold til ejendommens kontantpris.
I realiteten var landsrettens dom derfor, at A ikke kunne få et forholdsmæssigt afslag i købesummen på baggrund af de indstøbte galvaniserede rør alene, fordi det ikke var sandsynligt, at kendskab til disse forhold ved handlen i 1991 ville have medført en lavere købesum. Landsretten fastsatte et skønsmæssigt mindre beløb relateret til de nødvendige udgifter, men dette var ikke nok til at bevise et reelt økonomisk tab i forhold til købet.
Dommens betydning
Denne dom er væsentlig, og benyttes ofte af advokater med speciale i mangler ved fast ejendom, fordi den viser flere centrale principper i vurderingen af forholdsmæssigt afslag ved ejendomskøb:
- Selvom installationer kan være teknisk mangelfulde efter gældende byggeregler, betyder det ikke automatisk, at køber kan få et forholdsmæssigt afslag, medmindre det kan sandsynliggøres, at manglen på handelstidspunktet ville have påvirket ejendommens pris.
- Vurderingen af afslag handler både om omkostningerne ved udbedring og om karakteren af manglen – herunder om manglen ville have afskrækket en køber eller reduceret ejendommens værdi væsentligt på handelstidspunktet.
- Forbedringer, som udbedring af manglen medfører, må modregnes i vurderingen af et afslag, så køber ikke opnår en fordel ud over kompensation for det økonomiske tab.
Denne afvejning fortsætter med at være afgørende i moderne praksis om forholdsmæssigt afslag ved ejendomshandler, når mangler først opdages årtier efter overtagelsen.
Kildehenvisninger
- Vestre Landsrets dom af 14. oktober 2011, B‑2672‑10 (U.2012.361 V). Retten foretog en samlet vurdering af mangel og købesummereduktion.
- Generel advokatpraksis ved vurdering af forholdsmæssigt afslag i ejendomssager.
