Højesteret: 50 års brug af carport på nabogrund gav ikke ejendomsret – tilladelse blokerede hævd
Af Ejendomsadvokaten, advokat med speciale i hævd.
En opsigtsvækkende sag om hævd og naboret endte i Højesteret i 2021, efter at en carport i årtier havde stået med en del af konstruktionen på naboens grund. Den nye ejer mente, at man havde vundet ejendomsret til det lille stykke jord. Men selv efter mere end 50 års brug var konklusionen klar: Der var aldrig vundet hævd. Hvorfor? Fordi brugen hvilede på en tilladelse – og det er nok til at afskære hævd.
En helt almindelig carport – og en helt usædvanlig sag
Sagen tog sin begyndelse i 2015, da et ægtepar, A og B, købte en ældre villa på Z-vej 8 i Helsingør. På grunden stod en carport – en enkel, almindelig konstruktion, men med et usædvanligt juridisk problem: Carporten var delvist placeret på naboens grund, Z-vej 6.
Den lille overskridelse – på omkring 11 m² – havde stået på i årtier, og ingen havde tidligere protesteret. Carporten havde eksisteret i stort set uændret form siden midten af det 20. århundrede. På den baggrund mente de nye ejere, at de havde opnået ejendomsret til området ved såkaldt hævd.
Men naboerne, C og D, som havde ejet naboejendommen siden 1971, ønskede carporten fjernet. Der opstod derfor en konflikt, som hurtigt udviklede sig til en større juridisk tvist.
Hvad er hævd?
Hævd er en retsregel, der tillader en person at opnå ejendomsret eller brugsret over noget, som vedkommende har rådet over i en vis periode – typisk 20 år – hvis visse betingelser er opfyldt.
Men et centralt krav er, at rådigheden skal være retsstridig – det vil sige, at man ikke må have fået tilladelse til brugen fra ejeren. Hvis brugen derimod sker med ejerens accept, selv mundtligt, så kan der ikke vindes hævd. Hævd er altså en form for “rettens svar” på lang tids uretmæssig brug – ikke på lovlig brug.
En tilladelse fra 1962
I denne sag viste det sig, at brugen af arealet faktisk ikke havde været retsstridig. Allerede i 1962 – mere end 50 år før sagen blev anlagt – blev der i et skøde nævnt, at “en garage ifølge mundtlig tilladelse delvist er opført på nabogrunden”. Det var denne bygning, der senere blev til carporten.
Tilladelsen blev ikke skriftligt bekræftet og blev aldrig tinglyst, men den blev ikke desto mindre accepteret og videreført af de senere ejere. C og D, som købte Z-vej 6 i 1971, talte med naboen om placeringen og valgte af nabohensyn at lade carporten blive stående.
Dertil kom, at E – en tidligere ejer af Z-vej 8, der ejede ejendommen i perioden 1987-2015 – havde boet der med sin ægtefælle F, som førte dialogen med naboerne. D forklarede under sagen, at han havde talt med F om forholdet, og at F flere gange havde henvist til tilladelsen, blandt andet i forbindelse med vedligeholdelsesarbejde på carporten.
Tre instanser – ét klart resultat
Sagen gik gennem tre instanser – byretten, Østre Landsret og til sidst Højesteret.
I første omgang vandt A og B i byretten. Retten mente, at der ikke forelå tilstrækkelig dokumentation for, at brugen skete i henhold til en gyldig aftale, og lagde vægt på, at carporten havde været i brug i over 20 år.
Men landsretten nåede til det modsatte resultat: At der faktisk forelå en tilladelse, som både den oprindelige ejer og de efterfølgende ejere havde accepteret og videreført. Dermed var brugen ikke retsstridig, og betingelserne for hævd var ikke opfyldt.
Denne afgørelse blev i 2021 stadfæstet af Højesteret.
Højesterets begrundelse: Tilladelsen har afgørende betydning
Højesteret lagde til grund, at der var givet en mundtlig tilladelse i 1962, og at denne tilladelse var videreført gennem flere ejerskifter, herunder ved samtaler og stiltiende accept.
Særligt vægtede Højesteret følgende:
- At den oprindelige ejer af Z-vej 6 havde givet tilladelse.
- At C og D ved deres overtagelse af ejendommen i 1971 videreførte denne tilladelse.
- At D havde talt med F (E’s ægtefælle) om tilladelsen, og at F havde ageret på vegne af ejendommens ejer.
- At der ikke forelå nogen tilbagekaldelse af tilladelsen.
Det faktum, at E ikke kendte til tilladelsen, blev vurderet som uden betydning. F’s handlinger blev tillagt virkning for E, fordi hun var bekendt med, at han optrådte som medejer.
Derfor konkluderede Højesteret, at brugen af det lille areal aldrig havde været retsstridig – og dermed kunne der ikke være vundet ejendomshævd.
Hvad betyder dommen i praksis?
Dommen er principiel og giver nyttig vejledning i, hvordan hævd vurderes i tilfælde, hvor en nabo har brugt en del af ens grund gennem mange år.
Tre hovedpointer kan udledes:
- Tilladelse udelukker hævd – selv en gammel, mundtlig tilladelse, som ikke er skriftligt dokumenteret, kan være nok til at forhindre, at hævd vindes.
- Retsstridig råden er afgørende – det er ikke nok, at man har brugt arealet i 20 år; det skal være sket uden lovlig adgang og uden ejerens samtykke.
- Stiltiende accept og fortsat tilladelse binder – hvis en ny ejer viderefører en tilladelse fra den tidligere ejer og accepterer brugen, kan det binde også de efterfølgende ejere.
Perspektiv: Tinglys, dokumentér – og undersøg før du bygger
Sagen viser med al tydelighed, hvor vigtigt det er at kende sit skel – og ikke mindst at dokumentere aftaler, også dem mellem naboer. En mundtlig tilladelse kan være gyldig, men uden skriftlig dokumentation kan det være svært at bevise, hvad der faktisk blev aftalt.
Derfor anbefaler advokater med speciale i fast ejendom og landinspektører generelt:
- Få aftaler om brug af naboens jord nedskrevet og tinglyst.
- Undersøg matrikelkort og skel før du bygger.
- Vær opmærksom på, at en mundtlig aftale også kan have bindende virkning i mange år – for både dig og kommende ejere.
Konklusion
Selv om A og B og deres forgængere havde brugt carporten i over et halvt århundrede, var det ikke nok til at vinde ejendomsret over det lille stykke jord. Fordi brugen byggede på en oprindelig tilladelse – og den aldrig var trukket tilbage – var brugen ikke retsstridig. Og så er hævd ikke en mulighed.
Højesterets dom understreger det enkle, men juridisk afgørende princip: Man kan ikke vinde hævd på noget, man har fået lov til at bruge.
