Af ejendomsadvokaten. Advokat med speciale i fejl og mangler ved fast ejendom
Højesteretsdom om mangler ved fast ejendom og frostskader på tagsten
Sagen angik spørgsmålet om, hvorvidt der forelå en mangel ved en fast ejendom som følge af skader på tagstenene. A og B havde købt en ejendom af C i 1979, og efter overtagelsen konstaterede de omfattende skader på taget. Tagstenene begyndte at skalle af og nedbrydes, og der opstod desuden problemer med vandindtrængning. A og B gjorde gældende, at taget var mangelfuldt, og krævede derfor erstatning eller subsidiært et forholdsmæssigt afslag i købesummen svarende til udgifterne til omlægning af taget.
Købers krav om erstatning og forholdsmæssigt afslag
C afviste kravet og gjorde blandt andet gældende, at der ikke forelå nogen egentlig mangel ved tagstenene. Han forklarede, at han selv havde valgt de gule tagsten til huset, men at der under hans ejertid ikke havde været problemer med taget. C adciterede herefter entreprenøren A, som havde stået for dele af byggeriet, med påstand om, at denne skulle friholde ham, hvis han blev dømt til at betale til køberne.
Syn og skøn om årsagen til skaderne på taget
Under sagen blev der gennemført syn og skøn. Skønsmanden forklarede, at skaderne skyldtes frostpåvirkninger, hvor vand i tagstenene var frosset og havde medført nedbrydning af materialet. Omkring halvdelen af tagfladen var beskadiget. Skønsmanden vurderede, at den mest hensigtsmæssige løsning ville være at nedtage alle tagstenene, sortere dem og udskifte de beskadigede sten. Udgifterne hertil blev anslået til ca. 53.000 kr. eksklusive moms.
Byrettens dom om forholdsmæssigt afslag ved ejendomskøb
Byretten fandt, at det ikke med tilstrækkelig sikkerhed var bevist, at gule tagsten generelt havde dårligere egenskaber end røde tagsten, men retten lagde samtidig vægt på manglernes omfang og karakter. Retten fandt ikke grundlag for at pålægge C et erstatningsansvar, da det ikke var bevist, at han havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt eller handlet ansvarspådragende. Derimod fandt retten, at køberne havde krav på et forholdsmæssigt afslag i købesummen, som skønsmæssigt blev fastsat til 48.000 kr. Retten fandt desuden, at køberne havde reklameret rettidigt. Entreprenøren blev samtidig pålagt at friholde C for det beløb, som denne skulle betale til køberne.
Landsrettens vurdering af mangler ved tagsten
Sagen blev anket til landsretten. Under landsretssagen forklarede skønsmanden blandt andet, at de omhandlede tagsten opfyldte de gældende normkrav på fremstillingstidspunktet, og at selv tagsten, som opfyldte normerne, kunne tage skade under særligt hårde klimatiske forhold. Han forklarede videre, at vinteren 1980-81 havde været usædvanligt hård med mange temperaturudsving omkring frysepunktet, hvilket øgede risikoen for frostskader betydeligt. Landsretten lagde vægt på disse forklaringer og fandt, at der ikke var grundlag for at anse tagstenene for mangelfulde. Da skaderne ikke skyldtes fejl ved materialerne, forelå der ikke en mangel, som køberne kunne påberåbe sig som grundlag for et forholdsmæssigt afslag. Landsretten fandt heller ikke, at C havde haft kendskab til skaderne eller burde have oplyst køberne herom. C blev derfor frifundet, og som følge heraf bortfaldt kravet mod entreprenøren.
Højesterets dom om fejl ved byggematerialer
Sagen blev herefter indbragt for Højesteret. For Højesteret blev der blandt andet fremlagt yderligere oplysninger om de klimatiske forhold i vinteren 1980-81 samt en faglig artikel om frostskader på murværk og tagsten. Artiklen beskrev, hvordan den pågældende vinter havde været særligt belastende for murværk og tagsten på grund af store nedbørsmængder og mange frysepunktspassager. Højesteret tiltrådte landsrettens vurdering og lagde til grund, at skaderne på taget ikke skyldtes fejl ved de anvendte materialer. Da der således ikke forelå nogen mangel ved ejendommen, kunne køberne hverken kræve erstatning eller forholdsmæssigt afslag. Højesteret stadfæstede derfor landsrettens dom.
Betydningen af dommen for sager om mangler ved fast ejendom
Dommen illustrerer, at der ikke nødvendigvis foreligger en mangel ved fast ejendom, selv om der senere opstår omfattende skader. Hvis skaderne skyldes ekstraordinære klimatiske forhold og ikke fejl ved materialerne eller sælgerens forhold, vil køberen som udgangspunkt ikke have krav på forholdsmæssigt afslag eller erstatning. Dommen understreger samtidig betydningen af den tekniske bevisførelse i form af syn og skøn i sager om mangler ved fast ejendom.
Dommen benyttes ofte af advokater med speciale i fast ejendom.
