Af Ejendomsadvokaten. Advokat med speciale i fejl og mangler ved fast ejendom.
Landsretsdom om mangler ved fast ejendom og skjulte installationer
Vestre Landsrets dom fra 2011 er en vigtig afgørelse inden for fast ejendom og mangelsansvar. Dommen behandler spørgsmålet om, hvornår ulovlige eller ikke-forskriftsmæssige installationer i en bolig kan give en køber ret til et forholdsmæssigt afslag i købesummen, selv om manglen først viser sig mange år efter købet, og selv om installationerne fortsat fungerer på tidspunktet for handlen.
Dommen har stor betydning for advokater med speciale i fast ejendom, fordi den illustrerer, hvordan domstolene vurderer skjulte mangler, ulovlige installationer og betydningen af tekniske forhold ved ældre ejendomme. Samtidig viser sagen, hvordan syn og skøn ofte bliver helt afgørende i tvister om fast ejendom, særligt når der skal foretages vurderinger af byggeskik, lovlighed og økonomisk værdiforringelse.
Sagen er interessant, fordi landsretten nåede til et andet resultat end byretten, og fordi dommen indeholder en principiel vurdering af, hvornår en potentiel fremtidig risiko kan udgøre en aktuel mangel ved fast ejendom.
Køb af villa fra 1970’erne førte til omfattende tvist
Sagen udsprang af en ejendomshandel fra 1991, hvor A købte en villa af B for 900.000 kr. Ejendommen var opført af B selv i 1977 med hjælp fra faguddannede håndværkere. Der var tale om en almindelig parcelhusvilla fra 1970’erne uden kælder, og på handelstidspunktet var der ingen synlige problemer med vandinstallationerne.
I skødet var der indsat en almindelig formulering om, at bygninger og installationer sælger bekendt var lovligt opført, indrettet og benyttet. Som det ofte ses i ældre ejendomshandler, blev der ikke drøftet nærmere detaljer om de skjulte installationer under huset.
Først mange år senere opstod problemerne.
I 2007 konstaterede A et usædvanligt højt vandforbrug og kontaktede sit forsikringsselskab. Ved nærmere undersøgelser blev der opdaget omfattende tæringer på vandrørene i badeværelset. Da gulve og vægge blev åbnet, viste det sig, at installationerne var udført med indstøbte galvaniserede stålrør.
Problemet var, at sådanne rørinstallationer efter de dagældende regler ikke måtte være indstøbte på denne måde.
Hvorfor galvaniserede rør blev et juridisk problem
Sagens kerne var ikke alene, at rørene var gamle eller slidte. Det afgørende var derimod, at rørene ifølge de gældende regler fra opførelsestidspunktet ikke burde være indstøbt i beton.
Efter bygningsreglementet fra 1972 skulle indstøbte vandrør udføres i materialer, der var egnede til netop denne anvendelse. Samtidig fremgik det af Dansk Ingeniørforenings forskrifter, at galvaniserede stålrør skulle være let tilgængelige. Baggrunden var, at sådanne rør med tiden kunne tære indefra, og at udskiftning derfor skulle være mulig uden større indgreb.
I den konkrete ejendom lå rørene direkte indstøbt i betonen under gulvene. De kunne derfor ikke tilgås uden omfattende ophugning af gulve og efterfølgende reetablering.
En advokat med speciale i fast ejendom vil ofte møde netop denne type problemstillinger i ældre huse, hvor installationer tidligere blev udført efter datidens praksis, men hvor tekniske normer og byggeregler senere viser sig ikke at være overholdt korrekt.
Forsikringsselskabet afviste fremtidige skader
Sagens betydning blev yderligere forværret af forsikringsforholdene. Efter den konstaterede skade ændrede forsikringsselskabet policen, således at fremtidige skader på skjulte galvaniserede vandrør ikke længere var dækket.
Dermed stod A i en situation, hvor ejendommen havde installationer med forhøjet risiko for fremtidige skader, samtidig med at forsikringen ikke længere ville dække problemerne.
Dette forhold fik stor betydning under sagen. Landsretten lagde vægt på, at manglen ikke blot var teoretisk eller kosmetisk, men at den medførte en reel risiko for omfattende og bekostelige fremtidige skader.
For advokater med speciale i fast ejendom er dommen derfor vigtig, fordi den understreger, at mangelsvurderingen ikke alene handler om den aktuelle skade, men også om risikoen for fremtidige problemer og om ejendommens samlede anvendelighed og værdi.
Syn og skøn blev afgørende for sagens udfald
Som i mange sager om mangler ved fast ejendom blev syn og skøn helt centralt.
Skønsmanden forklarede, at galvaniserede stålrør ikke var egnede til indstøbning, fordi erfaringen viste, at de tærende med tiden. Når rørene samtidig lå utilgængeligt under betongulve, blev fremtidige reparationer både teknisk vanskelige og økonomisk byrdefulde.
Skønsmanden vurderede, at en udskiftning af rørene i 1991-priser ville have kostet omkring 90.000 kr. inklusive moms, hvis installationerne skulle udføres med moderne PEX-rør. Hertil kom betydelige følgeudgifter til ophugning af gulve, nye fliser og retablering.
Samtidig forklarede skønsmanden, at levetiden for galvaniserede rør kunne variere betydeligt. Nogle installationer kunne holde i 10 år, mens andre kunne fungere i op til 50 år. Denne usikkerhed kom senere til at spille en vigtig rolle i vurderingen af, om køberen havde krav på et forholdsmæssigt afslag.
En advokat med speciale i fast ejendom vil ofte være opmærksom på, at netop skønsmandens vurderinger kan blive helt afgørende i mangelsager. Dommen viser tydeligt, hvordan tekniske vurderinger om byggeskik, levetid og risiko kan få direkte betydning for den juridiske bedømmelse.
Byretten frifandt sælgeren
Byretten nåede frem til, at der ganske vist var anvendt galvaniserede rør, men retten mente ikke, at dette i sig selv udgjorde en mangel, som kunne berettige til et forholdsmæssigt afslag.
Retten lagde blandt andet vægt på, at rørene havde fungeret i omkring 30 år, før der opstod problemer. Derudover fandt retten, at køberen allerede ved købet måtte forvente, at galvaniserede rør på et tidspunkt skulle udskiftes som følge af almindelig slid og ælde.
Byretten vurderede derfor, at køberens eventuelle tab alene bestod i de ekstra udgifter, der ville være forbundet med ophugning af beton og efterfølgende reparationer. Disse udgifter fandt retten ikke tilstrækkeligt væsentlige til at begrunde et forholdsmæssigt afslag i købesummen.
Sælgeren blev derfor frifundet.
Landsretten ændrede resultatet
Sagen blev anket til Vestre Landsret, som nåede til et andet resultat end byretten.
Landsretten fastslog indledningsvis, at der faktisk forelå en mangel ved ejendommen. Retten lagde vægt på, at de indstøbte galvaniserede rør var i strid med de regler og forskrifter, der gjaldt på opførelsestidspunktet.
Dermed blev det afgørende spørgsmål, om manglen var af en sådan karakter, at den måtte antages at have påvirket købesummen i 1991.
Flertallet i landsretten fandt, at selv om der ikke var behov for akut udskiftning på handelstidspunktet, indebar installationerne en væsentlig risiko for fremtidige skader inden for en overskuelig periode. Hvis køberen havde kendt til forholdet under købsforhandlingerne, måtte det derfor antages, at dette ville have ført til en lavere købesum.
Landsretten gav derfor køberen medhold i et forholdsmæssigt afslag, som skønsmæssigt blev fastsat til 60.000 kr.
Dissens i landsretten viser den juridiske usikkerhed
Dommen er særligt interessant, fordi der var dissens i landsretten.
Mindretallet mente ikke, at det var sandsynliggjort, at manglen ville have påvirket købesummen tilstrækkeligt til at begrunde et afslag. Dommeren lagde vægt på, at installationerne havde fungeret i mange år, og at der ikke forelå et akut behov for udskiftning på handelstidspunktet.
Mindretallet fremhævede også, at en udskiftning af rørene ville indebære en betydelig forbedring af ejendommen, fordi nye installationer naturligt ville have længere levetid end de gamle.
Dissensen illustrerer, hvor vanskelige mangelsager om fast ejendom ofte er. Selv blandt erfarne dommere kan der være betydelig uenighed om, hvordan skjulte fejl og fremtidige risici skal værdiansættes.
For advokater med speciale i fast ejendom er dette en vigtig påmindelse om, at udfaldet af mangelsager ofte afhænger af konkrete vurderinger og af kvaliteten af den tekniske bevisførelse.
Hvorfor dommen er vigtig for advokater med speciale i fast ejendom
Dommen har stor praktisk betydning for advokater, der arbejder med fast ejendom og ejendomstvister.
For det første viser afgørelsen, at selv gamle installationer kan udgøre en juridisk mangel, hvis de ikke er udført i overensstemmelse med de regler, der gjaldt på opførelsestidspunktet.
For det andet understreger dommen, at en mangel ikke nødvendigvis skal have medført en aktuel skade på handelstidspunktet for at kunne begrunde et forholdsmæssigt afslag. Det kan være tilstrækkeligt, at forholdet indebærer en reel risiko for fremtidige og bekostelige skader.
For det tredje illustrerer sagen, hvor afgørende syn og skøn er i tvister om fast ejendom. En advokat med speciale i fast ejendom vil ofte være nødt til at arbejde tæt sammen med skønsmænd, ingeniører og byggesagkyndige for at dokumentere både lovlighed, risiko og økonomisk betydning.
Dommen viser også betydningen af forsikringsforhold i mangelsager. Når et forsikringsselskab nægter fremtidig dækning som følge af en ulovlig installation, kan dette være et stærkt indicium på, at forholdet har væsentlig økonomisk betydning for ejendommens værdi og anvendelighed.
Betydningen for fremtidige ejendomshandler
Afgørelsen er fortsat relevant i dag, fordi mange danske parcelhuse fra 1960’erne og 1970’erne stadig har ældre installationer skjult i gulve og vægge.
En advokat med speciale i fast ejendom vil derfor ofte rådgive både købere og sælgere om risikoen for skjulte installationer og betydningen af tekniske undersøgelser før køb.
For købere viser dommen, at skjulte ulovlige installationer kan give grundlag for krav om forholdsmæssigt afslag, selv mange år efter overtagelsen.
For sælgere illustrerer sagen risikoen ved at afgive generelle oplysninger om installationernes lovlighed uden nærmere kendskab til de faktiske forhold.
For domstolene viser afgørelsen samtidig, hvor vigtigt det er at foretage en konkret vurdering af, om en mangel faktisk har påvirket ejendommens handelsværdi.
Konklusion
Vestre Landsrets dom fra 2011 er en central afgørelse inden for fast ejendom og mangelsansvar. Dommen fastslår, at indstøbte galvaniserede vandrør kunne udgøre en mangel ved en ejendom, fordi installationerne var udført i strid med de gældende regler på opførelsestidspunktet.
Selv om installationerne havde fungeret i mange år, fandt landsrettens flertal, at risikoen for fremtidige og bekostelige skader var tilstrækkelig til at begrunde et forholdsmæssigt afslag i købesummen.
Dommen har stor betydning for advokater med speciale i fast ejendom, fordi den tydeliggør, hvordan domstolene vurderer skjulte installationer, ulovlige bygningsforhold og fremtidige risici ved ældre ejendomme. Samtidig illustrerer sagen, hvor afgørende tekniske erklæringer og syn og skøn er i moderne ejendomstvister.
